법원경매 물건을 보다 보면 등기부나 건축물대장에 적힌 면적과, 현장에서 쓰는 면적이 다르게 보이는 경우가 있습니다. 발코니 확장, 복층 설치, 무단 증축, 공용부분의 사적 사용, 옥탑이나 창고의 별도 사용처럼 이유도 다양합니다. 이때 중요한 것은 넓어 보이는 공간을 그대로 권리로 믿지 않는 것입니다. 경매에서는 공부상 표시와 실제 현황이 어긋날수록 추가 확인이 필요합니다.
가장 먼저 볼 서류
- 등기사항전부증명서: 전유부분 면적, 대지권, 건물 표시를 먼저 확인합니다.
- 건축물대장: 집합건축물 전유부, 표제부를 나눠 보고, 허가된 구조와 면적이 무엇인지 확인합니다.
- 건축물현황도: 방, 발코니, 복층, 확장 부분이 원래 도면과 어떻게 다른지 비교할 때 유용합니다.
- 토지대장·지적도: 토지 경계와 면적, 건물이 토지 경계를 넘는지 여부를 점검할 때 필요합니다.
경매 서류에서 꼭 볼 부분
- 감정평가서: 감정 시점의 이용상황, 확장 여부, 무허가 부분 언급이 있는지 봅니다.
- 현황조사서: 실제 점유 상태와 현장 조사 내용이 적혀 있어 공부와 현황의 차이를 찾는 데 도움이 됩니다.
- 매각물건명세서: 인수할 권리, 임차관계, 특이사항을 확인합니다. 면적 차이 자체보다 권리 인수 여부가 더 중요할 수 있습니다.
판단할 때 주의할 점
실제 이용 면적이 넓어도 모두 적법한 전유면적이라고 단정하면 안 됩니다. 공용부분을 사실상 점유하는 것인지, 허가 없이 증축한 것인지에 따라 철거, 원상복구, 사용제한 문제가 생길 수 있습니다. 반대로 공부상 면적만 보고 포기하기보다, 현황도와 감정평가서를 함께 보면 사용 형태를 더 정확히 읽을 수 있습니다.
사건번호를 준비해 상담을 신청하세요.
임차인, 점유자, 인도 가능성은 글만으로 판단하기 어렵습니다. 사건번호와 점유 상태를 보내면 상담 전 확인 항목을 정리할 수 있습니다.
입찰 전에는 서류 비교 후 현장 확인까지 하는 것이 안전합니다. 특히 무단 증축, 용도변경, 대지경계 침범, 공용부분 전용, 전유면적 산정은 사실관계와 법률 판단이 함께 필요한 경우가 많으므로, 최종 판단은 관할 지자체, 인터넷등기소 자료, 필요시 건축사·법무사·변호사 등 전문가 확인을 거치는 편이 좋습니다.
경매 자료·사건번호 바로가기: 공개 경매 자료 모음
경매에서 공부상 면적과 실제 이용 면적이 다를 때 확인할 자료은 사건번호와 입찰기일을 먼저 대조하고 권리, 점유, 추가 비용을 같은 기준일로 확인해야 합니다.