법원경매 물건을 보다 보면 등기부나 건축물대장에 적힌 면적과 실제로 쓰는 면적이 달라 보이는 경우가 있습니다. 이때 중요한 것은 넓어 보이는 공간이 곧 권리로 인정되는 면적은 아니라는 점입니다. 발코니 확장, 복층, 옥탑, 창고, 공용복도 편입, 무허가 증축은 실제 사용과 공부상 표시가 어긋나는 대표 사례입니다.
먼저 비교할 기본 서류
- 등기사항전부증명서: 소유권의 대상이 되는 전유부분 표시와 면적을 확인합니다.
- 건축물대장: 표제부, 전유부, 층별 개요를 보고 허가된 구조와 면적을 확인합니다.
- 토지대장·지적도: 대지 범위와 경계가 맞는지 살핍니다.
- 토지이용계획확인서: 증축이나 용도 변경에 제한이 있는 지역인지 확인합니다.
경매 서류에서 꼭 볼 부분
- 감정평가서: 현황 기준 면적, 구조 변경, 별도 증축 여부가 적힌 경우가 있습니다.
- 현황조사서: 점유 상태와 실제 이용 형태를 파악하는 데 도움이 됩니다.
- 매각물건명세서: 임차관계와 인수사항 중심이지만 다른 서류와 함께 다시 봐야 합니다.
실무적으로 어떻게 판단할까
공부에는 없는데 실사용 면적이 넓다면 불법 증축이나 공용부분의 사적 사용 가능성을 먼저 의심해야 합니다. 반대로 공부상 면적은 있는데 현장에서 막혀 있거나 축소돼 보이면 구조 변경이나 점유 문제를 확인해야 합니다. 다만 서류만으로 결론 내리기 어렵기 때문에 현장 방문, 관리사무소 확인, 필요시 관할 지자체 건축과 문의가 유효합니다.
사건번호를 준비해 상담을 신청하세요.
임차인, 점유자, 인도 가능성은 글만으로 판단하기 어렵습니다. 사건번호와 점유 상태를 보내면 상담 전 확인 항목을 정리할 수 있습니다.
특히 철거 명령, 이행강제금, 원상회복, 전유면적 산정, 매수 후 사용 가능 범위는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있어 단정하면 위험합니다. 입찰 전에는 건축사, 법무사, 변호사 등 전문가 검토가 필요한 사안인지 구분해 두는 편이 안전합니다.
참고: 법원경매정보 www.courtauction.go.kr, 정부24 건축물대장·지적도·토지 제증명 www.gov.kr, 인터넷등기소 www.iros.go.kr
경매 자료·사건번호 바로가기: 공개 경매 자료 모음
경매에서 공부상 면적과 실사용 면적이 다를 때 볼 자료 검토에서는 최저가뿐 아니라 유찰 이력, 시세 차이, 명도 가능성과 잔금 계획을 함께 봐야 합니다.