법원경매 물건을 보다 보면 등기부, 건축물대장, 현장 설명의 면적이 서로 다르거나 실제 사용 공간이 더 넓어 보이는 경우가 있습니다. 이때는 단순히 넓어 보인다는 이유로 유리하다고 판단하면 위험할 수 있습니다. 증축, 불법개조, 공용부분의 사적 사용, 발코니 확장, 복층 구조, 옥탑 사용처럼 권리와 허가 상태가 다를 수 있기 때문입니다. 입찰 전에는 어떤 숫자가 권리상 면적인지, 어떤 부분이 실제 사용 면적인지 나누어 확인하는 것이 중요합니다.
먼저 볼 자료
- 등기사항증명서: 소유권의 대상이 되는 표시와 전유부분 면적을 확인합니다.
- 건축물대장: 허가된 구조, 용도, 층수, 면적이 공부와 맞는지 봅니다. 집합건물은 전유부분과 공용부분 표시를 함께 확인합니다.
- 토지대장·지적도: 토지 경계와 현황이 맞는지, 담장이나 마당 사용 범위에 차이가 없는지 살핍니다.
- 현황조사서: 점유관계와 현장 상태가 어떻게 적혀 있는지 확인합니다.
- 매각물건명세서: 임차인, 인수사항, 비고란의 특이사항을 확인합니다.
- 감정평가서: 면적 산정 기준, 현황 사진, 위반건축 의심 사유가 적혀 있는지 봅니다.
특히 주의할 부분
- 베란다·복도·계단실을 사실상 전용처럼 쓰는 경우: 소유 면적과 다를 수 있습니다.
- 옥탑·창고·가설물이 붙어 있는 경우: 허가 여부와 철거 위험을 따져야 합니다.
- 다가구·다세대·상가의 내부 구획 변경: 대장과 현장이 다르면 원상회복 비용 문제가 생길 수 있습니다.
- 집합건물에서 광고된 실사용 면적: 공급면적, 계약면적, 전용면적이 혼용될 수 있어 기준을 구분해야 합니다.
서류끼리 차이가 나면 현장 확인만으로 결론내리지 말고, 관할 지자체 건축부서나 중개 실무자, 필요하면 변호사·건축사 같은 전문가에게 확인하는 편이 안전합니다. 위반건축물 해당 여부, 철거명령 가능성, 면적 차이가 매각대금이나 인도에 미치는 영향은 사안별로 달라질 수 있으므로 최종 입찰 판단은 개별 서류와 전문가 검토를 함께 보아야 합니다.
사건번호를 준비해 상담을 신청하세요.
임차인, 점유자, 인도 가능성은 글만으로 판단하기 어렵습니다. 사건번호와 점유 상태를 보내면 상담 전 확인 항목을 정리할 수 있습니다.
공부상 면적과 실제 면적이 다를 때 경매 전 확인 서류은 사건번호와 입찰기일을 먼저 대조하고 권리, 점유, 추가 비용을 같은 기준일로 확인해야 합니다.