법원경매 물건을 보다 보면 등기나 대장에 적힌 면적과 현장에서 쓰는 면적이 다르게 느껴지는 경우가 있습니다. 이때는 하나의 자료만 믿기보다 경매 서류, 공적장부, 현장 확인 자료를 나눠서 대조해야 합니다. 단순한 확장 사용인지, 미등기 증축인지, 공용부분을 전유처럼 쓰는지에 따라 위험이 달라질 수 있으므로 성급한 판단은 피하는 편이 안전합니다.
먼저 볼 경매 서류
- 매각물건명세서: 인수할 권리, 임차관계, 비고를 먼저 확인합니다.
- 현황조사서: 점유 상태와 실제 사용 형태가 공부와 다른지 단서를 찾습니다.
- 감정평가서: 면적 산정 기준, 무허가 부분 언급, 별도 사용 공간 기재 여부를 봅니다.
반드시 대조할 공적장부
- 등기사항증명서: 표제부 면적, 구조, 대지권 표시를 확인합니다. 인터넷등기소에서 열람할 수 있습니다.
- 건축물대장: 일반건축물대장 또는 집합건축물대장 전유부를 보고 공부상 면적을 확인합니다. 정부24에서 발급 가능합니다.
- 건축물현황도: 실제 내부 구획과 출입 구조를 비교할 때 유용합니다. 다만 발급 제한이 있을 수 있습니다.
- 토지대장과 지적도: 건물 일부가 인접 토지를 넘는지, 대지 경계와 현황이 어긋나는지 확인합니다.
현장에서 체크할 부분
- 확장 흔적: 베란다 확장, 옥상 구조물, 복층 설치, 가설벽체 추가 여부를 봅니다.
- 공용부분 사용: 복도, 계단참, 옥탑, 창고를 전용처럼 쓰는지 확인합니다.
- 중개자료 비교: 분양면적, 공급면적, 실사용면적이 혼용되어 있지 않은지 구분합니다.
면적 차이가 있다고 해서 곧바로 위법 또는 철거 대상이라고 단정할 수는 없습니다. 사용승인 후 적법 변경인지, 미등기 증축인지, 원상회복 책임이 있는지는 개별 사실관계와 관할 기관 판단이 중요합니다. 입찰 전에는 관할 시군구 건축부서, 집행법원 열람자료, 필요하면 건축사나 변호사 등 전문가 확인까지 거치는 것이 안전합니다.
사건번호를 준비해 상담을 신청하세요.
임차인, 점유자, 인도 가능성은 글만으로 판단하기 어렵습니다. 사건번호와 점유 상태를 보내면 상담 전 확인 항목을 정리할 수 있습니다.
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공부상 면적과 실제 이용 면적이 다를 때 확인할 자료 검토에서는 최저가뿐 아니라 유찰 이력, 시세 차이, 명도 가능성과 잔금 계획을 함께 봐야 합니다.